開發(fā)商的騰挪大法或失效。

　　商品房銷售限價后，開發(fā)商將利潤算到車庫中，捆綁打包賣給購房者。

　　在杭州，某項(xiàng)目車庫價格高達(dá)77萬元；在濟(jì)南，有車位價格高達(dá)35萬元；在西安，甚至有車庫價格高出房價近5倍。

　　但如今，這個招數(shù)或?qū)⑿胁煌恕?/p>

　　7月21日，上海市住建委聯(lián)合物價局發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商品住房及其附屬地下車庫（位）等設(shè)施銷售監(jiān)管的通知》，對商品住房和地下車庫的銷售方式、備案價格做了進(jìn)一步具體安排，希望杜絕亂收費(fèi)、擅自定價等行為。

　　簡單來說，車庫不再作為商品房的附屬物，而要明碼標(biāo)價，在售樓現(xiàn)場張貼公示。這在以前，是沒有的。

　　車庫一價清

　　新政第一條明確規(guī)定，開發(fā)商對外銷售商品住房及地下車庫等附屬設(shè)施，要遵守“三不得”：不得超備案價格銷售；不得向購房者收取電商費(fèi)、團(tuán)購費(fèi)、茶水費(fèi)；不得以捆綁搭售或者附加條件方式，強(qiáng)制買賣。

　　這意味著，開發(fā)商附加利潤來源被切斷，只能按照備案價格對外銷售。

　　禁令之下，新政還在定價環(huán)節(jié)做出更詳盡的規(guī)定。要求，開發(fā)商對房屋和車庫的銷售價格、租賃價格及價格有效期作出承諾，在房管局統(tǒng)一備案，在銷售現(xiàn)場醒目公示。

　　對尚未出售的車庫等附屬設(shè)施，開發(fā)商不得以“只售不租”等理由拒絕業(yè)主和租賃人的使用，亦不得擅自調(diào)整地下車庫等的租賃價格。

　　開發(fā)企業(yè)一旦觸碰政策紅線，將會受到嚴(yán)厲懲罰。相關(guān)部門有權(quán)暫停違規(guī)企業(yè)網(wǎng)簽資格，情節(jié)嚴(yán)重的還將“降低直至取消房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)”，列入上海市嚴(yán)重失信企業(yè)名單。

　　在房地產(chǎn)調(diào)控漸趨收緊態(tài)勢下，捆綁銷售、違規(guī)經(jīng)營為何能野蠻生長？

　　上海閔行區(qū)一位房產(chǎn)銷售中介向國是直通車記者解釋，一方面，部分項(xiàng)目不得捂盤銷售，而備案價格又低于開發(fā)商預(yù)期，他們就會在附加條件上做文章；另一方面，上半年調(diào)控不斷收緊，銀行貸款利率上調(diào)，購房者熱情下降，但開發(fā)商面臨業(yè)績壓力，也會鋌而走險。

　　事實(shí)上，捆綁銷售、違規(guī)經(jīng)營因嚴(yán)重擾亂市場價格秩序，一直是監(jiān)管部門重點(diǎn)關(guān)注的領(lǐng)域。今年3月，住建部出臺多項(xiàng)舉措嚴(yán)厲打擊商品房銷售違法違規(guī)行為。期間，30家違規(guī)房產(chǎn)中介和開發(fā)企業(yè)被曝光。

　　與此同時，四大一線城市也不斷加大違規(guī)銷售整治力度。今年3月，北京關(guān)停11家中介機(jī)構(gòu)。二季度，廣州查處81個涉及“公示不達(dá)標(biāo)、車位捆綁商品房銷售、捂盤”的項(xiàng)目。7月，深圳要求進(jìn)一步加強(qiáng)部門聯(lián)動，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為。

　　治理樓市亂象

　　樓市亂象不僅給市場帶來了負(fù)面影響，也損害了購房者的利益。

　　一位遭遇捆綁車庫銷售住房的胡先生稱，他住的小區(qū)沒有停車位，開發(fā)商要求其必須購買車庫，否則車就無法停進(jìn)小區(qū)內(nèi)。這給他造成不小的煩惱。

　　而除了像胡先生遇到的強(qiáng)制搭售，部分開發(fā)商在銷售時還會“坐地漲價”。購房者在認(rèn)購項(xiàng)目時，開發(fā)商和房產(chǎn)中介會巧立“電商費(fèi)、團(tuán)購費(fèi)、茶水費(fèi)”等名目，變相漲價。

　　如今，捆綁銷售的范圍也不再局限于車位，還包括捆綁購房人、捆綁商鋪、捆綁住宅、捆綁學(xué)校、捆綁銀行、捆綁儲藏室、捆綁裝修等多種方式。

　　中咨律師事務(wù)所律師賈瑞果向國是直通車記者表示，經(jīng)營者銷售商品，不得違背購買者的意愿搭售商品或者附加其他不合理?xiàng)l件。因此，遇到強(qiáng)制捆綁銷售的情況，消費(fèi)者有權(quán)拒絕交易。

　　但倘若捆綁銷售交易已成既定事實(shí)，“購房者可通過訴訟方式請求法院判定合同無效，或按照市場價格評估，要求開發(fā)商退還不合理部分價款。”賈瑞果建議。

　　法律之外，政策監(jiān)管也成為規(guī)范房地產(chǎn)市場的重要手段。

　　易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向國是直通車記者表示，開發(fā)商追逐利潤，確實(shí)存在捆綁車位和裝修，額外加價現(xiàn)象。但在樓市調(diào)控進(jìn)入關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，上海出臺此類新政策，要求“一車庫一價”，車庫價格同樣要求備案和公示，這在一定程度上可杜絕房地產(chǎn)銷售市場亂象。

　　雙管齊下，房地產(chǎn)違規(guī)銷售行為，真的能有效遏制嗎？“關(guān)鍵還要看政策落地后的執(zhí)行情況。”嚴(yán)躍進(jìn)說。